За изучаемый период времени Новосергиевским районным судом Оренбургской области рассмотрено 9 гражданских дел указанной категории. Из них с вынесением решения 6 (исковые требования были удовлетворены), по 1 делу утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено, по 1 делу – исковое заявление оставлено без рассмотрения (истец дважды не явился в судебное заседание), 1 гражданское направлено для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Оренбургской области (истец является индивидуальным предпринимателем, ответчики - юридическими лицами, спор связан с осуществлением истцом предпринимательской деятельности, просил признать право собственности на здания зерноскладов).

По 3 делам истцы просили признать право собственности на самовольно возведенный объект недвижимости – жилой дом, по 2 делам - на нежилое здание – магазин, по 1 делу – на нежилое здание – зерносклад, по 1 делу – на объект незавершенного строительства – здание подвала, по 1 делу на нежилое здание – гараж и по 1 делу истцы просили обязать ответчиков (соседей) снести объект самовольного строения – сарай.

Согласно п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При разрешении споров, связанных с самовольным строительством, суд исходил из совокупного соблюдения истцом следующих условий: земельный участок, на котором возведен объект самовольного строительства, находится в собственности лица, либо пожизненном наследуемом владении, либо постоянном (бессрочном) пользовании; в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»), также судом проверялось доказательства принятия мер по легализации строения (наличие отказа администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о её сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (п. 43 Пленума Верховного Суда РФ №44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

В подтверждение доводов истца об отсутствии препятствий для признания права собственности на самовольное строение представлялись заключения специализированных организаций о соответствии здания, сооружения градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, Новосергиевский районный суд Оренбургской области, удовлетворяя исковые требования истцов, исходил из следующих обстоятельств: право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, наличия письменных доказательств принятия мер по легализации строения, наличия заключений специализированных организаций о соответствии самовольно возведенного строения градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

За период 2023-2025гг. по 2 гражданским делам поступили апелляционные жалобы на решение Новосергиевского районного суда Оренбургской области. Из них по 1 делу решение районного суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано. По 1 делу решение районного суда оставлено без изменений, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Дело по иску Ю. к администрации МО Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области, администрации МО Новосергиевский район Оренбургской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства по праву наследования. Исковые требования были мотивирован тем, что *** года умер супруг истца С. Она после смерти супруга фактически приняла в наследство незавершённое строительством подвальное помещение, площадью 179 кв.м, степень готовности 25%, расположенном на земельном участке с разрешенным использованием «общественное питание» с кадастровым номером ***. Данный земельный участок принадлежал С. на праве собственности и был образован в результате перераспределения земельных участок в с кадастровыми номерами *** и ***. При возведении спорного объекта соблюдены градостроительные, санитарные, пожарные нормы и правила, состояние строительных конструкций здания не угрожает жизни и здоровью людей.

Решением Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 15 октября 2024 года исковые требования Ю. удовлетворены. Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, районный суд исходил из того, что истец фактически приняла наследство после смерти супруга, в том числе, на спорный объект незавершенного строительства, который возведен на принадлежащем наследодателю земельном участке.

Не согласившись с данным решением, администрация МО Новосергиевский район Оренбургской области обратилась с апелляционной жалобой, указав, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, в связи с чем, спорный объект не может быть включен в состав наследственной массы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 11 февраля 2025 года решение Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 15 октября 2024 года отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ю. отказано.

В соответствии с п.27 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», действующим на момент возникновения спорных правоотношений, самовольная постройка на является имуществом, принадлежащем наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем, это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания на ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст.222 ГК РФ.

Кроме того, районным судом при вынесении решения не было учтено разъяснение, содержащееся в п.16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка считается возведённой (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, нее принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве допускающем строительство на нем данного объекта.

Как указано в апелляционном определении, строительство спорного объекта осуществлено С. на земельном участке с кадастровым номером ***, указанный земельный участок, равно как и исходный земельный участок с кадастровым номером ***, являются объектами недвижимости, государственная собственность на которые не разграничена. Сведений о предоставлении названных земельных участков С. или его правопреемнику материалы дела не содержат.

Выводы районного суда о том, что земельный участок с кадастровым номером *** находился в собственности наследодателя в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, не нашли своего подтверждения. В результате процедуры распределения земельных участков в собственность С. на основании соглашения о перераспределения земель перешел земельный участок с кадастровым номером ***. Земельный участок с кадастровым номером *** образован не в результате описанного выше порядка перераспределения земельных участков, а в результате выдела из земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером ***.

Таким образом, право собственности в порядке наследования на спорный объект за Я. не могло быть признано в связи с тем, что к ней в порядке наследования не перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором он возведен.

Вопросы, которые возникли у Новосергиевского районного суда Оренбургской области при рассмотрении вышеуказанного гражданского дела, нашли свое подробное изложение в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» и совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и не требуют дополнительного разъяснения.

Дело по иску Ж. к администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области о признании права собственности на самовольное строение, по встречному иску администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области к Ж. о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование исковых требований, истец указала, что в 2024 году ей ответчиком был предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок с разрешенным использованием «объекты дорожного сервиса», на котором она построила нежилое здание – гараж, общей площадью 25 кв.м. согласно договору аренды она имеет право возводить на земельном участке здания, сооружения, строения.

В ходе рассмотрения дела администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области заявлен встречный иск к Ж. о расторжении договора аренды из-за нецелевого использования земельного участка.

Новосергиевский районный суд Оренбургской области при рассмотрении дела пришел к выводу о том, что Ж. на земельном участке с кадастровым номером ***, предоставленном ей в аренду, возведено капитальное задние – гараж, площадью 25 кв.м, которое относится к объектам дорожного сервиса, то есть соответствует разрешенному использованию: объекты дорожного сервиса. Построенное здание полностью входит в границы указанного земельного участка. Отступ при строительстве здания не соответствует требованиям ПЗиЗ. Однако, согласно протоколу публичных слушаний от 23.01.2025 года рекомендовано главе МО Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области выдать разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров при проектировании объекта дорожного сервиса на земельном участке с кадастровым номером ***, расположенном по адресу: Оренбургская область, Новосергиевский район, п.Новосергиевка, ул.***, в вышеуказанных параметрах.

Администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области не представлено доказательств, свидетельствующие о существенном нарушении Ж. условий договора аренды земельного участка.

При строительстве указанного объекта не выявлено нарушений строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Решением Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 24 января 2025 года исковые требования Ж. удовлетворены, в удовлетворении встречного иска – отказано.

На указанное решение администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области была подана апелляционная жалоба.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 22 апреля 2025 года решение Новосергиевского районного суда Оренбургской области от 24 января 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Судебная коллегия отметила, что основанием для отказа в принятии права собственности за Ж., ответчик указал только отсутствие разрешительной документации на строительство. При этом каких-либо сведений о несоответствии спорного объекта требованиям строительных, санитарных и пожарных норм, а также наличия угрозы жизни и здоровью людей, администрацией МО Новосергиевский район представлено не было. Само по себе незначительное отступление от границ земельного участка, не привело к нарушению прав и интересов третьих лиц, не создало угрозу жизни и здоровья, в силу приведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации не может являться основанием для отказа о признании права собственности на спорный объект недвижимости. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеется совокупность приведенных обстоятельств, подтверждающих наличие оснований с которыми действующий правопорядок связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку. Так, объект недвижимости расположен в границах земельного участка, принадлежащего Ж. на праве пользования. Земельный участок имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов дорожного сервиса, используется Ж. в соответствии с его целевым назначением (гараж для дорожного сервиса), нежилое здание соответствует строительным и санитарным нормам и правилам, требованиям технических регламентов о безопасности зданий и сооружений, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В части встречных исковых требований о расторжении договора аренды, Оренбургский областной суд указал, что само по себе использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, в том числе и строительство на нем здания, не может указывать на существенное нарушение договора аренды, поскольку право застройки было предоставлено арендодателем и его использование арендатором не может являться нарушением договора.